季华路最全置业指南：二手还有6千/㎡！一手60万才能进场
季华路，是佛山的核心大动脉。
从季华东路到季华大桥，连接禅南两区、串起多个镇街，13公里，全程只需20分钟。
然而在这20分钟里，房价竟能相差5倍之多！
▲季华路总览（价格含一二手楼盘）
季华六七路
二手贵过一手 亚艺湖旁直逼3万
季华六、七路位处禅桂交界，东接佛山一环，在建有地铁3号线【电视塔站】与【镇安站】。此片区从10多年前开始发展，新旧楼盘鳞次栉比，居住氛围很是浓厚。未来，还有数个商业体即将崛起。
如今，片区内一手在售楼盘屈指可数。
| 项目 | 面积 | 价格 | 签约 | 首付 |
| 金地珑悦 | 89㎡ | 复式2.2-2.3万，平层1.8-2万 | 双合同 | 3成 |
| 星星凯旋国际 | 119㎡ | 1.7-1.8万 | 单合同 | 5.5成 |
| 绿地璀璨天城 | 230㎡ | 1.8-1.9万 | / | 4成 |
曾在体育馆开盘、因价格轰动一时的绿地璀璨天城，目前在清最后一批大面积单位，需4成首付。案场销售透露，项目住宅产品即将收官，未来计划推售公寓。
功夫君走访片区内两家二手中介门店，销售不约而同表示：“政府限价很紧，一手比二手便宜，你考虑一手楼吗，我给你推荐推荐？”
一二手楼价格倒挂，为何？
一手楼受限价政策影响不少，但更重要的是二手楼环境、学区配套更胜一手楼。
▲二手卖出3万/㎡的龙光天湖郦都
生态环境方面，越靠近亚艺公园的价格越高，如有“禅城楼王”之称的龙光天湖郦都，楼龄12年，中介透露，9月有一套学区+望湖单位以3万/㎡的价格成交。
学区配套方面，片区内有“学位全靠摇号，家长喜极而泣”的环湖小学，对应10年楼龄以内学区房，成交价最高达2.4万/㎡，如鸿业城市花园、怡翠宏璟。
一路之隔，已有13年楼龄的怡翠玫瑰园，就读的是老牌省一级桂园小学，二手价格也去到1.9万/㎡。
季华五路
老社区低至6千/㎡ 首付或需4成
相比发展中的季华六、七路，季华五路“资历”更老。片区内有广佛线【季华园站】，大到购物商场、小到菜市场便利店，星罗棋布；行政服务中心、季华园、文华公园、市一医院等市政配套一应俱全，很是宜居。
▲戳我看房价地图
片区内主打二手楼，楼龄越大，价格越低。
5年楼龄内，可看佛山万科广场和星星华园国际，均价约2-2.1万/㎡。
10年楼龄左右，如鸿业豪庭、新都会华庭等，均价约1.3-1.5万/㎡。
15年楼龄，再下一个台阶，如玫瑰园、东健世纪广场南面的小型社区，大部分为电梯楼，均价约1-1.2万/㎡。
▲成熟老社区唐园
20年以上楼龄，可看唐园及同华小区，基本为步梯楼，但也有少部分楼座加装电梯，社区内绿树成荫，生活氛围浓郁。
价格方面，根据中介的年内成交数据显示，部分单价低至6字头，这可能是季华路上最便宜、配套好的二手楼了。但中介提醒，由于楼龄长，按揭不易，通常需4-5成首付。
功夫君走访两家中介门店，相比季华六七路侃侃而谈、精神面貌不错的销售们，这里的销售工作热情不高，旧盘老盘的生意，看来不太好做啰？
季华三、四路
黑历史缠身 低价捡漏可关注
进入季华三、四路，石湾地界，道路两旁的景致发生很大变化，陶瓷城、地砖展厅、卫浴卖场等广告铺天盖地，制造业及商业氛围浓厚。片区内以村居自建房、低层步梯房为主，还有少量商品住宅。
▲戳我看房价地图
目前，片区内有两个一手盘，分别为雄盛王府广场及智博丽海花园，住宅产品均为待售状态。
这两个盘可谓“难兄难弟”，满身的黑历史。
雄盛王府广场于2012年拿地，开发至今已有5年时间，规划有购物商场、住宅、公寓、写字楼多种业态。商场方面，最初声称2014年底开业，却一拖再拖，最新的说辞是延后到2018年中开业。
住宅方面，逾期交楼却拒付违约金、退楼业主遭恐吓、通知不到位造成业主需支付房款逾期违约金……网上一搜诸多八卦。
▲雄盛王府广场最后一栋住宅
目前，项目还有最后一栋住宅产品，位于商场上盖，面积涵盖90-140㎡，带装修，双合同，吹风价2万/㎡，预计明年年初入市。若不介意以上黑历史，可跟踪关注，毕竟地段不错，楼下就有商场配套，优势还是有的。
幸福都是相似的，不幸却各有各的不幸。接下来看看黑邻居：智博丽海花园。
此盘的黑历史可追溯至3年前，延期交楼都是小事，收楼后发现入户门框开裂、推拉门严重变形、飘窗漏水，更严重的是一套房中墙壁空鼓可多达70余处，房子质量堪忧。
接下来这个八卦就更神奇了，业主收楼后震惊地发现，楼座电梯不能直落地下车库，车库也没有开通车辆入口，只有人行楼梯可进负一层，负二层无法到达。
▲智博丽海花园余货楼座
这样一个盘，在公众视野中消失已久。功夫君走访发现，销售中心内只有一位工作人员，她声称，该盘6座中心楼王还有部分房源尚未售出，134-146㎡，再过两个月可能入市，毛坯发售。
功夫君从佛山房产网上查实，该楼座预售证已过期，约有40套房源可售，备案价约1.4-1.5万/㎡。
项目附近以自建房居多，东面有石湾公园，往西约500米有地铁2号线【张槎站】，如此低价的一手地铁盘在季华路上绝无仅有。
就在上周，张槎站附近有新规划出炉，片区面貌有望提升。（政府公告泄露天机 下一批土豪将是张槎人！）
不介意黑历史，想低价捡漏的买家，可关注一下。
季华二路
凭空涨价不能网签 只能全款买房
最后，功夫君一脚油门来到了季华二路。
季华二路西接季华大桥，桥的那头就是白鹭翩翩的绿岛湖。片区内以智慧新城、火炬创新园区最先崛起，随后有海湾城、童梦天下两大楼盘先后进驻，整体氛围从工业逐步向人居转变，设有地铁二号线【莲塘站】。
▲戳我看房价地图
片区内主打一手市场，3盘有货：中海凤凰熙岸、龙光玖珑湾、融创望江府。
三盘相同点不少：皆有望江户型，未售楼座不多，户型偏改善型。至于不同点，请看下表：
| 项目 | 面积 | 价格 | 签约 | 首付 |
| 中海凤凰熙岸 | 108-132㎡ | 1.7-2万 | 双合同 | 3成 |
| 龙光玖珑湾 | 118-190㎡ | 1.6万 | 双合同 | 3成 |
| 融创望江府 | 105-189㎡ | 1.4万 | 单合同 | 建议4成以上 |
看出来没有？单价便宜的，首付高；首付低的，单价不便宜；首付和单价都低的，也许没有刚需户型。
反正就是没有两全其美。
▲中海凤凰熙岸样板间景观
对比季华六、七路，这一片区的房子算是门槛不高、景观更好、性价比OK，适合首次置业、资金有限的小年轻。虽然周边配套暂时没跟上，但未来可期。
是不是以为季华路之旅到这里就要结束了？非也。
功夫君一个掉头，开进了海湾城，想不到有意外发现。
▲夕阳映照下的海湾城
海湾城自今年4月起停售，一直没有音信。走进销售中心，销售倒有不少，据介绍，目前在售13/16座余货，只有154㎡一种户型，售价1.9万/㎡，毛坯单合同，只接受一次性付款。
重点来了：目前不能网签！只能与开发商签订一份与网签一模一样的合同，等到可以网签的时候，再签。
天！这就是在赌呀！赌未来的网签会放开...
功夫君从佛山房产信息网上查实，剩余房源有18套，备案价仅为1.2-1.3万/㎡，毛坯房子凭空涨上来6000元/㎡，要如何做网签？
因此，不能贷款，只能一次性，再签一份假网签。以后能不能做真网签，看运气了。
小结
至此，季华路之旅完结了。
是买炙手可热的一手靓盘？一手变二手，2万升3万。
还是买城中心老破小社区？三房也就60万，放到城郊连首付都不够。
功夫君送你一句粤语方言：睇餸食饭啦！
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